Собрание ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ РИЭЛТОРОВ® Сочи, стало действительно городским, собрало полный зал участников, а это более 160 специалистов, и стало первым офф-лайн мероприятием с применением цифровых технологий в преддверии «высокого» сезона на рынке купли-продажи недвижимости Сочи!
Формат этой встречи не случайно назван «собранием», так как специалисты рынка недвижимости собрались вместе именно обсудить и задать вопросы власти, коллегами и экспертам на темы, которые формировались «по живому» последние полгода. Из самых важных выводов Собрания, которое прошло в конференц-зале генерального партнера — Сбербанка в Сочи, стало знакомство топ-агентов и руководителей компаний Гильдии риэлторов Сочи с про-активной командой администрации города блока недвижимости в лице первого заместителя мэра Александра Свириденко, главным архитектором Сочи Антоном Глушковым, директором департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства администрации города Сочи Григорием Рыгаловым и принципиальное понимание сторон о том что:
Информационная открытость — двухстроннее движение власти и бизнеса.
Юлия Усачева, Президент Гильдии риэлторов Сочи, руководитель компании «Городской риэлторский центр»: «Открытость и прозрачность параметров застройки и выдачи разрешений на строительство как обратная сторона того, что риэлторы смогут строить прогнозы не только по ценообразованию, но и по территориальному зонированию интересов клиентов. Ведь сегодня вопросы каждого второго клиента начинаются так: «А правда что через год перенесут железную дорогу и на этом мечте будет мой дом мечты?». Постоянный обмен информацией, который мы ведем с земконтролем и другими ведомствами — о котором сказал Александр Павлович — это те реальные преимущества, которые получают члены Гильдии. Но все это не идет не в какие сравнения с тем, что получают клиенты — точность оценок и уверенность в выборе объекта для покупки или инвестиций».
Первый заместитель мэра Александра Свириденко: Власть делает все шаги для максимальной информационной открытости в вопросах. В Сочи в этом году выявлено 313 объектов самовольного строительства. Данные управления муниципального земельного контроля администрации города. Собственников обяжут снести лишнее- добровольно или через суд.
Помогают в этом деле и председатели Советов ТОС. Для них разработана памятка, как самостоятельно выявить на начальном этапе объекты с признаками «самоволки».
Управление земельного контроля сейчас ведёт работу и с воздуха. «Для обследования территории используются квадрокоптеры, что способствует повышению эффективности и скорости охвата территории». Актуальные результаты этих проверок доступны в официальном аккаунте @zemkontrolsochi.
Мы находимся в постоянном взаимодействии с общественными организациями риэлторов Сочи. Такая работа «плечом к плечу» помогает риэлторам- членам Гильдии быть в курсе ситуации и не сотрудничать с недобросовестными застройщиками. Так что мы подтверждаем — мы за сотрудничество с «понятными» и открытыми компаниями, которые готовы на сотрудничество и слышат наши пожелания и требования закона — это участники профессиональной ассоциации.
Главный архитектор Сочи Антон Глушков:
Директор департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства администрации города Сочи Григорий Рыгалов: «реновации» это рожденная в Москве история, московская до самых корней и имеющая очень неоднозначный социальный отклик. В Сочи мы начинаем подготовку по ревитализации — это ближе менталитету сочинцев и структуре самого города. В городе, где дворы многоквартирных домов огорожены заборами, имеют собственные шлагбаумы, балконы с палисадники и отдельные выходы из квартир на первых этажах, с программой реновации нужно быть максимально аккуратной и начинать с «оживления» территорий к требованиям современных форматов.
Сочи «не резиновый»
Первый заместитель мэра Александра Свириденко: Сочи «не резиновый», и это не слова, а это правда. Сочи стал курортом в котором приятно, стильно и полезно отдыхать. И должен стать городом, в котором комфортно жить. Причем не только «инвесторам» из столиц в новых жилых комплексах, но и горожанам как в центральных районах старого Сочи, на ул. Островского и ул.Воровского, так в «горном» Сочи. Здесь самые сложные точки взаимодействия риэлторов и девелоперов — которые видят за каждым кв.м. в этих районах миллион рублей в «шахматке» нового ЖК, и задачи города по созданию комфортной и благоустроенной среды для всех категорий граждан: и «новосельцев» и коренных жителей Сочи.
Цены растут за классностью. Классность растет за ценами. Замкнутый круг или цикличность — покажет будущий год.
Сочи поднимает планку качества жизни и за этим поднимается уровень классности и требованиям к этому жилью.
Цены на новостройки
Эдуард Барсумян, директор агентства «Pro Недвижимость», руководитель комитета аналитики и инвестиций Гильдии Риэлторов Сочи: “При подготовке докладом я хотел напугать участников и нагнать на них жути, но в итоге, напугался сам: на открытом рынке новостроек осталось 5000 квартир, которые строятся по ФЗ 214 и которые можно законно продавать! На первый взгляд может показаться что это много, но прибегнув к простейшей математике, теоретически, профессиональные риэлторы Сочи могут за за 17дней продать все эти квартиры. То есть, через 17 дней закончатся квартиры от Застройщиков. Далее я привожу факты, которые являются обоснованием существующей справедливой цены и ее дальнейшего роста:
- Рост стоимости строительных материалов и подрядных работ. Арматура в 2020 году – 35-40 тыс.руб. в 2021 году – 58-70 тыс.руб. за 1 тонну. Бетон в 2020 году – 3,5-4 тыс.руб. в 2021 году – 6,5 тыс.руб. за 1 куб. Удорожание практически на 100 %.
- Ограниченное количество земельных участков под МКД.
- Практически полное отсутствие выставляемых на торги муниципалитетом участков. Участки, находящиеся на балансе у физ.лиц или юр.лиц подорожали на 200% всего лишь за 1 год, а в некоторых локациях на 600 %.
- Эскроу-счета.
- Ограничение по высотности.
- Мораторий из-за формирования нового Генерального плана г. Сочи. Разработать Генеральный план планируют к ноябрю 2023 года, до этого времени будет действовать мораторий на получение новых разрешений для Застройщиков, что вызовет дефицит предложений на первичном рынке жилья, что в свою очередь повлечет удорожание для конечного потребителя. По новому генеральному плану, будет запрещена точечная застройка. Застройка будет вестись с учетом норм Комплексного развития территории, то есть на плечи Застройщиков лягут всевозможные социальные объекты, что конечно же повлияет на ценообразование девелоперских проектов.
- Из-за перехода на Эскроу-счета, Застройщикам стало не выгодно
- продавать квартирные остатки за короткий период, так как доступ к деньгам они получат лишь после ввода в эксплуатацию объекта, что занимает в среднем 3 года с начала строительства. По этой причине, Застройщики выставляют лишь небольшой ограниченный пул квартир на продажу, который необходим для выполнения плана перед Банком, что соответственно тоже порождает дефицит – а дефицит, как мы знаем это удорожание.
Существуют более субъективным признакам, но не менее фундаментальным.
- Миграционные настроения увеличились на 40%.
Иностранный капитал — 5 % в общей структуре сделок с недвижимостью против 2% одним годом ранее.
- Финансовые риски и неопределенность в будущем. 78 % граждан выбрали недвижимость для сохранения и приумножения своего капитала, при этом очень важную роль при выборе недвижимости играет ликвидность. Хочу заметить, что по исследованию отдела аналитики «Российской гильдии риэлторов», самым стрессоустойчивым рынком недвижимости является сочинский рынок, что конечно является неоспоримым преимуществом при выборе инвесторами решения о вложении денежных средств в те или иные объекты.
Эмоциональный спазм, боль и нерв – по исследованию нейробиологов мозгу требуется 14 месяцев, чтоб забыть боль. Этот вывод посвящен тем, кто чуть больше года назад до подорожания по каким-то причинам не купил и сейчас ему больно покупать в два раза дороже, но через пару месяцев, их спазм пройдет и они перейдут из категории «ждунов», в категорию — счастливых обладателей недвижимости в лучшем городе Мира.
И, наконец, развитие территории – семь чудес Сочи мирового масштаба. Любой проект, а особенно мега-проект влечет за собой неподдельный интерес инвесторов и просто людей, желающих быть причастными к такому поистине крутому самодостаточному городу, который оставит позади себя любой другой город в Мире.
Это и новый горнолыжный курорт «Долина Васта», который добавит еще больше турпотока круглогодичному курорту Красная Поляна.
Это и Сириус – город Федерального значения. Особо в представлении не нуждается, подчеркну лишь то, что город очень развивается и горит желанием быть номер один, и возможно, даже горит ярче чем в небе его звезда побратим Сириус.
Это и новые трассы Джубга-Сочи, Кудепста-Адлер, перенос железнодорожных путей.
Это и проект искусственного острова с пятизвездочным отелем – эффект WOW. Это большой информационный повод для публикаций в интернете, СМИ и на других площадках, что соответственно увеличит количество упоминаний города-курорта, соответственно, увеличив его узнаваемость в мировых масштабах.
А проект SPA-курорта с гольф полями, Академией конного поло и теннисной Академией — курорт, который может удовлетворить требования самой изысканной публике, отдых класса De Luxury.
Реконструкция и развитие набережной, которой около 20 км. прогулочной зоны со всей соответствующей инфраструктурой. Думаю, по длине эта набережная войдет в Книгу Рекордов Гиннеса. Эта набережная должна привлечь еще больше людей старшего поколения, так любящих прогулки по променаду вдоль самого теплого моря страны.
И наконец последнее чудо Света – это сам город Сочи и его жители. Все крупные города в нашей стране построены вокруг предприятий, заводов, атомных станций, которые обеспечивают население работой, а наше главное предприятие – это море, горы, свежий воздух и гостеприимство от всей души.
Ценовая таблица на 1 октября 2021 года прилагается».
Кинякина Василина, начальник отдела КСБ Сбербанка Сочи:
Да, действительно, изменения в законодательстве и законность привлечения финансирования на этапе строительства средств физических лиц, на сегодняшний день, это только строительство по ФЗ 214. И это также эскроу-счета. Эдуард говорил, что это ведет к определённому удорожанию застройщика и о том, что, более того многим застройщиком не выгодно продавать на этапе накопления. Что надо будет как-то план перед банком и только потом начать продавать. Да, действительно, в финансовой модели закладывается определенный объем продаж. Да, на этапе инвестирования компании, мы хотим чтобы сперва средства накапливалась. Но, хочу поправить здесь Эдуарда — застройщику выгоднее накапливать на эскроу-счета как можно больше и как можно быстрее. Объясню почему. Это напрямую влияет на процентную ставку по кредиту. Простой кейс- если кредит 100 рублей, а на эскроу 200 рублей, процентная ставка по такому кредиту стремится к 0,1% и действительно уменьшается в разы.
Евгений Проскурин, вице-президент Гильдии риэлторов Сочи:
Я приведу несколько интересных цифр по теме «Цены в Сочи»:
— Россия поднялась в мировом рейтинге роста цен на жилье, переместившись за год на 10 место, недвижимость в стране подорожала на 14,4%.
— Средний годовой рост цен в 55 странах составил 9,2%.
Стоимость вторички стабильно держится все лето 2021 года, и даже незначительно ползет вниз с 204 545 руб/кв.м. июня до 200 000 руб./кв.м. в августе. В Сочи цифры «зафиксировались» на этом ценовом плато держаться уже 2-2,5 месяца.
На 1 октября стоимость вторички еще немного просела на 191 667 руб/кв.м.
Стоимость первички составила 365 746 руб/кв.м. (по открытым данным Домклик Сбер, «Центр недвижимости от Сбербанка». Подробнее на Домклик: https://opendata.domclick.ru/offers/table/krasnodarskiy-kray/last-30-days/).
Выводы для покупателей очевидны — все внимание на вторичный рынок!
Кроме того, что сегодня на этом рынке есть интересные предложения и в достаточном для дефицитного рынка объеме, на вторичке можно дисконтировать покупку до 10-15%. Как? Обращайтесь к профессионалам, к экспертам компаний — членов Гильдии. Например, компания «Городской риэлторский центр» специализируется на вторичке Сочи уже 24 года, как и эксперты из агентств недвижимости «Алмаз Юг», «Градъ», «Лидер». Полный список компаний смотрите на сайте Гильдии в разделе по ссылке http://www.grsochi.ru/sertificirovannye-agentstva/ .
Памятка покупателя и продавца недвижимости в Сочи
Специальная памятка для тех, кто планирует приобрести жилье на курорте, подготовлена Гильдией риэлторов Сочи и администрацией города.
Презентацию памятки с важными дополнениями касательно риэлторских услуг на Городском собрании профессиональных риэлторов представила руководитель правого комитета ГРС Эльза Юшина.
Эльза Юшина, руководитель правого Комитета ГРС, заместитель генерального директора Агентства недвижимости «Вертекс»:
«Для удобства памятки разделены на темы: квартира, дом, участок, инвестиционные договоры, долевое строительство. Доступным языком рассказывается, какие документы необходимо проверить, на какую недвижимость не стоит обращать внимание, какие могут быть последствия. Эти рекомендации разработаны профессиональными юристами.
К примеру, что не надо делать — так это передавать деньги застройщику, подписав только предварительный договор купли-продажи (его ещё называют договор инвестирования). Объекта ещё нет, не факт, что он будет достроен в соответствии с Законом. Но деньги застройщик получил. А вот покупатель, как показывает практика, зачастую приобретает себе головную боль. Договор инвестирования не проходит государственную регистрацию. Соответственно, гарантий получить именно то жилье, о котором рассказывал застройщик, нет.
Это первый подобный проект по взаимодействию Гильдии ГРС и мэрии Сочи. Как и другие инициативы ГРС, он направлен на стабилизацию ситуации на рынке недвижимости. Поможет в этом и профессионализм агента, и информированность потенциального клиента. Планируется, что памятки будут размещены на нескольких общедоступных официальных ресурсах».
Запущен QR-код и цифровой профиль профессионального риэлтора в Сочи для участников рынка и городской реестр «Риэлторы Сочи» для пользователей.
Евгений Проскурин, вице-президент Гильдии риэлторов Сочи, фаундер проекта Urban agent:
«Сегодня тот, случай, когда QR-код не пугающее слово, а максимально удобная форма организации мероприятий для профессионального сообщества. Мы создали в Сочи цифровой профиль профессионального риэлтора — первыми в России. Это точка входа на профессиональный уровень работы — это доступ к размещению себя на в реестре «Риэлторы Сочи», и участие в конференциях и мит-аппах риэлторов, и создание закрытой базы на вторичном рынке недвижимости. Работа Гильдии риэлторов Сочи в 2021 году проходит под девизом «Через объединение к нетворкингу!». Аттестация доступна сегодня каждому агенту города, причем так же в он-лайн режиме. Сегодня на городском собрании мы объявили о подготовке аттестации специалистов на основе блок-чейн технологии. Так что ждем огненных новостей к концу года!»
1 октября на рынке риэлторских услуг Сочи запущена акция #стопфейк.
Усачева Юлия, Президент Гильдии риэлторов Сочи, руководитель компании «Городской риэлторский центр»:
«Рынок устал о фейков. Все что мы думаем мы сказали словами общего ролика, который пойдет в «широкий» эфир в октябре, уже с понедельника:
«Все профессиональное сообщество Агентств недвижимости Сочи сегодня объединилось, чтобы прекратить порочную практику размещения в интернете ложных объявлений, или как их принято называть Фэйков в сети интернет.
Авито, Циан, Домклик и даже сайты некоторых компаний – стали источником ложной информации, благодаря таким объявлениям. И это наносит урон репутации всего нашего профессионального сообщества.
Мы обращаемся лично к каждому специалисту, который работает на этом рынке. Скажи СТОП фэйк, ведь это и твоя личная репутация тоже.
Пойми, что размещая фэйки, ты становишься заложником своей же лжи, а прочные и доверительные отношения ни с клиентами, ни с коллегами на обмане не построить.
Сегодня мы обращаемся и к вам, наши потенциальные покупатели. Не будьте легковерными, и если вы видите цену квартиры, которая значительно ниже, чем цена на рынке – это не подарок судьбы, это ловко расставленные ловушки недобросовестных риэлторов.
И им неважно сделают ли они вас счастливым обладателем недвижимости, им просто любыми путями нужно получить ваши контакты и продать вам то, что вряд ли будет соответствовать вашим ожиданиям.
Компании, которым можно доверять, не начинают свою историю общения с клиентами с обмана, потому что дорожат своей репутацией и вашим доверием.
Этот ролик записан руководителями ведущих агентств недвижимости города Сочи при участии Гильдии риэлторов, и все мы говорим СТОП ФЭЙК, потому что мы любим свой город и хотим сделать его лучше и чище, в том числе и от лжи и обмана со стороны псевдо-специалистов.
И мы будем делать все возможное, чтобы наш город и наше сообщество становилось максимально прозрачным и профессиональным, а покупка недвижимости стала не источником стресса, для наших покупателей, а источником радости!». Как говорится — смотри на всех экранах Сочи. Но главное, чтобы коллеги нас услышали. Это последнее «джентльменское предупреждение»! Следующие разговоры будут уже не на Собрании и начнутся с слов «штраф 500000 рублей» и уже не от коллег, а от надзорных органов! И это, может быть, к моему огромному сожалению, а не потому что кто-то этого хочет. Мы очень хотим чтобы нас услышали коллеги по рынку!».
Кинякина Василина, начальник отдела КСБ Сбербанка Сочи:
Для того, чтобы качественно рассчитать финансовую модель, посчитать рентабельность проекта и так далее нужны достоверные данные. И в этой части, большое количество фейковых очень сильно мешает этому бизнес-планированию и бизнес-аналитике. Поэтому если вы откликнитесь на то, чтобы избавить рынок от фейков, и то то о чём вы мечтаете в чистой базе, то в развитии проектов на рынке новостроек в городе Сочи это будет большой плюс, это даст лучшее качество для проектного финансирования новостроек в Сочи.
Семинар МРУ Росфинмониторинга по ЮФО
Кроме того, в режиме он-лайн включения прошел семинар «Актуальные вопросы соблюдения требований законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма в сфере оборота недвижимости, выявления бенефициарных владельцев и ПДЛ, выявления и порядок направления СПО». Так, в частности, специалист-эксперт отдела надзорной деятельности и правового обеспечения МРУ Росфинмониторинга по ЮФО Беня Татьяна Федоровна дала разъяснения по основной теме и и другим вышеуказанным вопросам темы семинара соблюдения ФЗ ПОД/ФТ в сфере оборота недвижимости.
В частности, при выявлении бенефициарного владельца рекомендуется учитывать следующие аспекты:
— В случае если клиент имеет многоуровневую и сложную структуру владения – каждый уровень владения юридическое лицо резидент/нерезидент страны, структура без формирования юридического лица подлежат раскрытию до тех пор, пока не будут определены физические лица, владеющие прямо или косвенно в совокупности более 25% в уставном капитале.
— В случае, если в результате принятия предусмотренных Федеральным законом от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма» мер по идентификации БВ бенефициар не выявлен, бенефициарным владельцем может быть признан единоличный исполнительный орган клиента.
В банковском блоке от партнера — Сбербанка участники форума узнали главные тренды по всему спектру услуг экосистемы Сбера. С возможностями проектного финансирования в Сбербанке участников Собрания познакомила Кинякина Василина, начальник отдела КСБ Сбербанка Сочи.
Специальный доклад и семинар по теме «Сбер Аккредитивы для агентства недвижимости: проведение сделки с аккредитивом без посещения Банка» привез Чазов Владимир, менеджер Управления торгового финансирования Сбербанка.
На Городского Собрании был предложен новый формат Стандарта работы риэлтора Сочи. Что значит«Стандарт с открытым кодом»? КАЖДЫЙ ПРОФЕССИОНАЛ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ в городе Сочи имеет возможность внести свои предложения прямо в действующий текст СТАНДАРТА! Все владельцы цифрового профиля риэлтора получили ссылку https://docs.google.com/document/d/1pRBsJixOGKaMQPmCNqy55d5w4OX8YDK365h7JancDBo/edit?usp=sharing на этот документ и имею возможность вносить в него правки и делать свои комменты и предложения.
Благодарим Генерального партнера Городского собрания профессиональных риэлторов Сочи — Сбербанк и Управление торгового финансирования Сбербанка, Сбер Аккредитвы.
Выражаем благодарность партнерам мероприятия: компаниям — членам Гильдии риэлторов Сочи, городской риэлторской сети URBAN AGENT, Сочинскому делововому клубу, сочинскому городскому порталу Sochi24.TV, интернет-газете «Сочи-новости».
Комментарии и вопросы в сети Телеграм:
Усачева Юлия @julia_usacheva
Евгений Проскурин @EvgenyProskurin
Михаил Титов @Mikhail_Titov
Эдуард Барсумян +7 988 187 5272
Эльза Юшина @Elza_Yu
Справочно:
дата проведения мероприятия — 1 октября 2021 года
место проведения — город Сочи, ул.Войкова, 2, конференц- зал Сбербанка
количество участников — 130 человек
Генеральный Партнер — Сбербанк
